不動産の名義変更（相続登記）の流れ

相続によって不動産を取得した場合、必ず行わなければならないのが名義変更、いわゆる相続登記です。結論からお伝えすると、不動産の名義変更は法務局での手続きが必要です。相続が発生しても、自動的に名義が変わることはありません。名義変更の手続きを行わない限り、謄本上の不動産所有者は被相続人のままとなります。
名義変更を後回しにすると、不動産の売却や活用ができず、将来的な相続トラブルの原因になることもあります。相続登記は、相続手続きの中でも重要な手続きです。

不動産の名義変更をしないまま放置すると、思わぬ問題が生じます。それは、時間が経つにつれて相続人が増え、権利関係が複雑化することです。
そんな未登記の不動産でも実際に相続人の誰かが代表して使用していればまだましですが、未利用の不動産で何代も相続登記されず誰の不動産なのか分からなくなってしまった事例も見てきました。
このような状態になると、いざ名義変更をしようとすると、相続人が沢山おり戸籍を集めるだけで数ヶ月時間を要することもあります。さらに、売却はもちろん、修繕や建て替えもスムーズに進められません。名義変更は単なる名称変更といった手続きではなく、不動産を安心して使用するために必須な手続きです。

相続登記は、決められた流れに沿って進める必要があります。不動産を名義変更するための基本的な手順は、次のとおりです。

公正証書遺言や自筆証書遺言がある場合、遺産分割協議が不要となることがあります。最初に必ず確認します。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、法定相続人を確認します。もし未登記のまま長年放置されていると、相続人の数が10人以上に及ぶケースもあり、戸籍を集めるだけで非常に時間を要します。

遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い、不動産を誰が相続するのかを決めます。

遺産分割協議書、相続人の印鑑証明書、固定資産評価証明書などを準備します。

不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記の申請をし、名義変更が完了します。

この順序を守ることで、相続登記をスムーズに進めることができます。

税理士として相続相談を受ける中で、なるべく共有登記を避け、単独登記をお勧めしています。不動産を共有名義にすると、売却や賃貸などの際に共有者全員の同意が必要になります。そして、極端なことをいえば、相続人の一人と連絡が取れなくなるだけで、不動産が事実上動かせなくなるからです。
実際にそんな極端なことは少ないかと思いますが、逆によくあるケースでいえば子供が複数人いるので、平等にするため仲もいいし子供たち全員で不動産を共有にするケースです。
こういった共有の相談は実務ではよくありますが、子供たちの関係性問わず、私は反対しています。
といいますのも、子供たちだけの場合はいいのですが、その子供たちが結婚し、それぞれ孫が生まれ、将来その子供たちが相続のことを考えるときに、共有持分をどうするのか、これが非常に悩ましいのです。相続の度に持分が小さくなっていくため、早い段階で誰かに集約していくことをお勧めしています。

当然ですが、一度行った名義変更をやり直すことはできません。相続登記後にさらに名義を変更したい場合は、売買や贈与といった別の手続きが必要になります。売買や贈与ですと買取資金や税金が多額にかかることもあるため、相続のタイミングで将来も見据えた名義変更をすべきです。自分たちだけで考えたときに「共有」という選択肢を考えているようでしたら、名義変更する前に一度専門家に相談することをお勧めします。